Новое в судебной практике о признании договоров незаключенными

140319-информационное-письмо-ВАС-о-признании-договоров-незаключенными-1 Перед смертью не надышишься. Именно такие мысли приходят в голову, когда смотришь на Высший Арбитражный Суд, который перед своей «реорганизацией» развил нешуточную деятельность по разъяснению практики применения различных гражданско-правовых норм.

За последнюю неделю ВАС выпустил аж четыре важных документа — два Постановления Пленума — «О свободе договора и ее пределах» и «Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга», и два Информационных письма — «О наложении ареста на денежные средства должника в размере, определяемом по курсу иностранной валюты» и Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными. О последнем и предлагаю поговорить подробнее.

Что такое незаключенный договор? Для ответа на данный вопрос необходимо обратиться к статье 432 Гражданского кодекса, которая устанавливает, что:

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Следовательно, отталкиваясь от противного, незаключенный договор — это договор, стороны которого не договорились о его существенных условиях.

В любом договоре есть как минимум одно существенное условие — это его предмет, то есть некая цель, ради которой стороны вступили в отношения (продать определенное имущество, оказать услуги, арендовать конкретный земельный участок и пр.).

Также закон устанавливает, что некоторые виды договоров помимо предмета должны содержать и иные существенные условия. Так, в договоре купли-продажи должно быть определено количество продаваемого товара (п. 2 ст. 465 ГК РФ), в договоре купли-продажи недвижимости — цена этой недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ), в договоре аренды здания или сооружения — размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ), и пр. Кроме того, заключенность договора может зависеть и от соблюдения определенного порядка его заключения. Например, договор, по которому переходят права на недвижимое имущество, считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Признание договора незаключенным — это один из способов защиты против требований контрагента. Например, если суд по иску об обязании освободить проданную недвижимость признает его незаключенным, это не избавит от обязанности вернуть деньги, но позволит сэкономить на уплате пеней, предусмотренных договором.

Предъявление в суд в качестве ответной меры по иску требования о признании договора незаключенным зачастую позволяло недобросовестному участнику сделки избежать мер ответственности. Теперь же, после обобщения Высшим Арбитражным Судом судебной практики, порядок рассмотрения подобных дел должен измениться.

Теперь сторона договора, который подлежал обязательной государственной регистрации, в споре не вправе ссылаться на его незаключенность. Незарегистрированный договор (например, аренды недвижимости на срок более года) для его сторон является действительным. Но это правило распространяется только на стороны договора. Для третьих лиц незарегистрированный договор не существует.

 

140319-информационное-письмо-ВАС-о-признании-договоров-незаключенными-2
Когда это применяется? В качестве примера можно привести ситуацию с сохранением права аренды после смены собственника имущества. Если договор аренды зарегистрирован, то, несмотря на переход имущества новому собственнику, арендатор сохраняет право пользования им. Если же договор не зарегистрирован, то новый собственник вправе забрать у арендатора имущество, переданное в аренду предыдущим собственником.

Также очень часто в судебной практике встречаются споры относительно заключенности/незаключенности договоров подряда. Как вы знаете, существенным условием таких договоров является срок начала и окончания работ. Часто срок начала определяется как дата выплаты аванса, дата предоставления строительной площадки или иное действие, которое должен выполнить заказчик. Нередко такая формулировка начального срока позволяла недобросовестной стороне в случае возникновения спора ссылаться на незаключенность договора, так как дата начала работ не была определена конкретно. Теперь ссылки на это не помогут. Высший Арбитражный Суд указал, что сроки в виде указания на действия заказчика считаются согласованными.

Более того, даже если стороны не заключили договор подряда, но работы были выполнены, к таким отношениям сторон должны применяться нормы о подряде, в том числе в части качества и пр. Правда, из этого правила есть исключение. Оно не применяется, если для выполнения подрядных работ должен был быть заключен госконтракт, размещен государственный заказ, проведен конкурс. В противном случае можно было бы с легкостью обходить законодательство о госзакупках.

Также ВАС разъяснил, как определить, когда цена является существенным условием договора, а когда — нет. Как мы указывали выше, далеко не во всех случаях цена — это существенное условие, без которого договор не считается заключенным. Но если стороны в переговорах согласовывали или обсуждали цену, то это условие становится существенным.

Ну и интересное разъяснение дано относительно подсудности. Даже если оформленный договор считается незаключенным, то условие о подсудности или третейская оговорка в нем все равно действуют. Таким образом, исковое заявление о признании договора незаключенным необходимо предъявлять по общим правилам подсудности, но если условием договора оговорена специальная подсудность, то руководствоваться нужно именно таким условием.

Комментарии: 1
  1. Многоаспектный характер гражданско-правовой категории «договор» должен учитываться при обсуждении любой проблемы договорного права. Например, в судебно-арбитражной практике нередко встречаются судебные решения об отказе в удовлетворении требования о признании договора недействительным по той причине, что данный договор признается судом незаключенным.

Добавить комментарий

Яндекс.Метрика